Saiba como consultar matrícula de imóvel em leilão

Consultar a documentação de um imóvel – especialmente a matrícula – é um passo essencial antes de arrematar em leilão. A matrícula reúne o histórico de proprietários, averbações e ônus reais, fornecendo transparência sobre eventuais pendências e garantindo maior segurança jurídica ao comprador.

Neste artigo, você vai aprender como consultar matrícula de imóvel em leilão, conhecer as etapas do processo e descobrir pontos de atenção fundamentais. Continue a leitura e prepare‑se para arrematar com confiança!

Por que consultar a matrícula do imóvel em leilão é fundamental?

A matrícula do imóvel é o documento oficial emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que detalha:

• Histórico de propriedade: todos os registros de compra e venda, do primeiro até o atual titular;
• Averbações e ônus: hipotecas, penhoras, réus de dívida ativa, servidões e qualquer restrição que afete a disponibilidade do bem;
• Descrição do imóvel: localização, metragem, confrontações e eventuais alterações cadastrais.

Sem essa consulta, o arrematante corre o risco de assumir dívidas ou limitações que não foram previamente identificadas, comprometendo o investimento e potencialmente gerando custos adicionais para regularização.

Documentos necessários para consultar a matrícula

Para efetuar a pesquisa, você deverá ter em mãos:

• Dados do imóvel: número da matrícula e comarca onde está registrado;
• Nome ou CPF/CNPJ do atual proprietário: facilita buscas complementares em sistemas online;
• Certidão simplificada ou inteira da matrícula: pode ser solicitada diretamente ao cartório competente, presencialmente ou via site oficial do TJ ou do cartório.

Passo a passo: como consultar matrícula de imóvel em leilão

A seguir, um guia prático em cinco etapas para você obter a certidão de matrícula e analisar todas as informações do imóvel antes de arrematar:

1. Localize o número de matrícula

Na ficha do imóvel no portal da Pestana Leilões, identifique a matrícula cadastral e a comarca de registro.

2. Acesse o site do cartório ou do Tribunal de Justiça

Use o sistema online disponibilizado pelo cartório responsável ou pelo próprio site do Tribunal de Justiça do estado.

3. Solicite a certidão

Escolha entre certidão simplificada (resume averbações e proprietários) ou certidão inteira (todo o histórico). Pague a taxa correspondente e informe o número da matrícula.

4. Receba a certidão

Após confirmação de pagamento, você terá acesso ao arquivo digital (PDF) da matrícula, que pode ser baixado ou enviado por e‑mail pelo cartório.

5. Analise o documento

Verifique cada averbação, eventuais bloqueios judiciais ou pendências fiscais que possam impedir a transferência imediata.

Este processo de como consultar matrícula de imóvel permite ao arrematante confirmar a regularidade do bem antes de ofertar lances, evitando surpresas após a arrematação.

O que analisar na matrícula do imóvel?

A matrícula reflete todo o histórico do imóvel e pode revelar pendências ou condicionantes que impactam diretamente na viabilidade da arrematação. Fique atento aos seguintes itens:

Ônus reais

Os ônus reais registrados na matrícula de um imóvel representam restrições ou garantias reais que afetam diretamente a sua disponibilidade. Em outras palavras, são direitos de terceiros que limitam, total ou parcialmente, a plena utilização do bem. Por isso, é essencial que o arrematante saiba identificá-los e compreenda seus efeitos antes de dar um lance.

Abaixo, explicamos os principais tipos de ônus reais que podem constar na matrícula, como reconhecê-los e o que isso significa para o processo de leilão:

Alienação fiduciária

• Como identificar: a matrícula indicará que o imóvel foi dado em garantia de pagamento, com cláusula de alienação fiduciária, em favor de um credor, geralmente um banco.
• O que isso implica: nesse caso, o bem pertence ao credor fiduciário até que a dívida seja quitada. Quando o devedor deixa de pagar, o credor pode levar o imóvel a leilão conforme previsto na Lei nº 9.514/97.
• O que fazer: se o imóvel estiver em leilão em decorrência da execução da alienação fiduciária, isso significa que o valor arrecadado será usado para quitar a dívida. O arrematante não herda a dívida – ela será extinta com o pagamento do lance vencedor. Ainda assim, verifique no edital se há outras dívidas em aberto (ex: IPTU, condomínio).

Hipoteca

• Como identificar: a matrícula apresentará um registro de hipoteca em favor de um credor, também como garantia de dívida.
• O que isso implica: embora mais comum em imóveis antigos, a hipoteca ainda pode estar vigente. Diferente da alienação fiduciária, a hipoteca não transfere a propriedade ao credor. O bem pode ser levado a leilão judicial como parte da execução.
• O que fazer: leia atentamente o edital para saber quem está promovendo o leilão e se o valor da arrematação quitará a dívida hipotecária. Se não estiver claro, consulte o advogado responsável ou entre em contato com a equipe da leiloeira para orientações específicas.

Servidão

• Como identificar: a matrícula trará uma averbação indicando servidão, como passagem de cabos, acesso de vizinho, dutos ou uso comum de parte do terreno.
• O que isso implica: as servidões limitam o uso pleno do imóvel, podendo impactar reformas, construções ou privacidade.
• O que fazer: analise se a servidão afeta a área construída ou apenas uma fração do terreno. Se o uso que você pretende dar ao imóvel for incompatível com a servidão, talvez valha reavaliar a compra.

Penhoras e arrestos

• Como identificar: a matrícula informará que o imóvel foi penhorado ou arrestado por ordem judicial, indicando o número do processo.
• O que isso implica: esses registros revelam que o imóvel foi ou ainda está sendo objeto de execução judicial. A venda pode ocorrer como parte do processo ou por decisão do juízo.
• O que fazer: confirme no edital se a penhora será baixada com a venda e se a arrematação está autorizada pelo juiz responsável. Leilões judiciais oferecem segurança se todas as etapas forem cumpridas conforme a lei, mas exigem atenção redobrada.

Averbações ambientais ou urbanísticas

No processo de como consultar matrícula de imóvel em leilão, essas informações costumam estar registradas em forma de averbação, indicando que o imóvel está sujeito a restrições de uso, zoneamento específico, áreas de preservação permanente (APPs) ou demais limitações impostas por legislação ambiental ou urbanística.

• O que isso implica: um imóvel com averbações ambientais pode, por exemplo, não permitir desmatamento, construções ou ampliações. Já as restrições urbanísticas podem determinar recuos obrigatórios, uso exclusivamente residencial ou limitações de gabarito (altura das edificações), entre outros.
• O que fazer: cruze os dados da matrícula com o Plano Diretor do município e a legislação ambiental vigente. Se o seu interesse é construir ou reformar, verifique se a limitação afeta essa possibilidade. Imóveis com APP, por exemplo, não são necessariamente irregulares, mas requerem licenciamento e atenção redobrada.

Alterações contratuais

As alterações contratuais costumam aparecer como averbações específicas na matrícula, apontando modificações relevantes na configuração legal do imóvel — como desmembramentos (separação de terrenos), incorporações imobiliárias (em caso de edifícios) ou retificações de área (correções na metragem do terreno).

• O que isso implica: um imóvel com área retificada pode ter divergências entre o registro e a realidade física. Já no caso de desmembramentos ou incorporações, é importante verificar se a matrícula está atualizada e individualizada, especialmente se o bem leiloado for parte de um todo maior.
• O que fazer: compare a descrição do imóvel no edital com os dados da matrícula. Se houver divergências, como metragem ou confrontações incorretas, consulte a origem da alteração e verifique se os registros estão regulares. Isso evita complicações em cartório no momento da transferência ou averbação da arrematação.

Dicas para uma consulta eficiente

Para garantir agilidade e segurança na obtenção da certidão, vale adotar algumas práticas simples que otimizam o processo e evitam imprevistos. Veja as recomendações:

• Antecipe a pesquisa: solicite a certidão com antecedência para não perder prazos de habilitação;
• Compare versões: confira a matrícula simplificada e a inteira, pois ambas oferecem informações complementares;
• Registre tudo: salve os comprovantes de solicitação e pagamento das certidões, pois fazem parte da documentação de habilitação em leilão;
• Utilize canais oficiais: sempre faça o pedido diretamente no site do cartório ou do Tribunal de Justiça, evitando intermediários não certificados.

Veja em detalhes como funciona um leilão online

Arremate com a Pestana Leilões

Na Pestana Leilões, a matrícula do imóvel fica disponível diretamente na página do lote de interesse, assim como o edital completo com todas as informações necessárias dos leilões de imóveis.

Após o seu cadastro em leilão, você ganha acesso à Área do Arrematante, onde encontrará suporte dedicado para esclarecer dúvidas e orientar sobre como consultar matrícula de imóvel em leilão e demais etapas do processo.

Conte com nossa equipe para garantir uma compra segura, transparente e eficiente!