Entenda como consultar matrícula de imóvel de leilão

Participar de leilões para adquirir imóveis oferece diversas vantagens: preços competitivos, oportunidades de investimento e a possibilidade de encontrar propriedades com excelente potencial.

Contudo, para aproveitar esses benefícios com segurança, é fundamental se informar sobre a documentação do imóvel – principalmente a matrícula de imóvel. Este documento é a porta de entrada para entender a situação jurídica do bem e identificar eventuais pendências ou restrições.

Neste artigo, vamos explicar o que é a matrícula do imóvel, mostrar passo a passo como consultar matrícula de imóvel de leilão, indicar quais outros documentos devem ser verificados antes do arremate e orientar sobre como registrar o imóvel adquirido em leilão, além de informar o prazo para essa regularização.

Continue a leitura e saiba mais!

O que é a matrícula do imóvel?

A matrícula representa o documento que formaliza a existência do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Ela reúne todas as informações relevantes sobre a propriedade, como localização, área, confrontações, histórico de transações, ônus, dívidas e quaisquer restrições existentes.

Para quem pretende participar de leilões, compreender a matrícula do imóvel de leilão é indispensável, pois ela permite verificar se o imóvel está livre de pendências e se o negócio está de acordo com a legislação.

Passo a passo para consultar a matrícula de imóvel de leilão

Consultar a matrícula de imóvel de leilão é um processo que pode ser realizado por meio de diversas ferramentas e serviços disponibilizados pelos cartórios e plataformas online. Confira os passos essenciais:

Identifique o cartório de registro de imóveis

Cada imóvel possui uma matrícula vinculada ao cartório da região onde se localiza. A primeira etapa é identificar qual é o cartório responsável pela área do imóvel. Essa informação geralmente consta no edital do leilão ou pode ser obtida com uma busca rápida online.

Acesse o site do cartório ou utilize plataformas especializadas

Muitos cartórios oferecem a opção de consulta online. Caso o cartório não disponha de um sistema digital, existem plataformas especializadas que permitem a consulta mediante o fornecimento de dados como número da matrícula ou endereço completo do imóvel.

Analise o documento disponível

Após a consulta, o sistema gerará a matrícula com todas as informações relevantes. Leia atentamente cada seção, verificando a existência de ônus, dívidas, ações judiciais, ou quaisquer restrições que possam afetar a propriedade.

Solicite certidões complementares

Além da matrícula, é recomendável solicitar certidões negativas de débitos e outros documentos que possam comprovar a regularidade fiscal e jurídica do imóvel. Esses documentos complementam a análise e oferecem uma visão completa do histórico da propriedade.

Outros documentos importantes para consultar antes do arremate

A matrícula é o documento principal, mas não é o único a ser verificado antes de arrematar um imóvel em leilão. Confira outros documentos:

• Certidão de ônus reais: este documento informa se existem pendências financeiras, hipotecas ou outras restrições sobre o imóvel. Ele é fundamental para evitar surpresas no futuro;
• Certidão negativa de débitos municipais: verifica a existência de dívidas relativas a impostos, como o IPTU, e eventuais pendências junto à prefeitura;
• Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias: indica se o imóvel está envolvido em disputas judiciais, o que pode impactar na segurança do investimento;
• Planta e memorial descritivo: para imóveis residenciais, esses documentos ajudam a confirmar as dimensões e características do bem, garantindo que o que foi anunciado no leilão corresponda à realidade.

Todos esses documentos podem ser solicitados nos respectivos órgãos – como cartórios e prefeituras – ou através de plataformas especializadas. A verificação minuciosa é importante para assegurar que a aquisição seja realizada com total conhecimento dos riscos e responsabilidades.

Confira também: averbação de imóvel de leilão

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Compreender e saber como consultar matrícula de imóvel de leilão é um passo fundamental para quem deseja participar de leilões com segurança e aproveitar os benefícios de adquirir imóveis a preços competitivos.

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Leia também: Como comprar imóveis de leilão | Como consultar processo de leilão

FAQ — Matrícula de imóvel de leilão

Matrícula e certidão de ônus reais são a mesma coisa?

Não. A matrícula é o “histórico completo” do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Nela constam identificação do bem, proprietário atual e todos os atos registrados/averbados ao longo do tempo.

Já a certidão de ônus reais é um documento emitido com foco em apontar gravames e restrições vinculados ao imóvel (como penhoras, hipotecas, usufruto, alienação fiduciária e indisponibilidades), geralmente dentro de um recorte temporal e com finalidade específica. 

Em leilão, o ideal é analisar a matrícula atualizada e, quando aplicável, também pedir certidões complementares conforme o edital e o caso.

O que significa “averbação” na matrícula?

A averbação é uma anotação feita na matrícula para registrar fatos que alteram ou esclarecem a situação do imóvel ou do proprietário, sem necessariamente transferir a propriedade. Exemplos comuns são construção/“habite-se”, demolição, mudança de nome por casamento/divórcio, alteração de numeração do imóvel, cancelamento de uma garantia, entre outros.

Em imóveis de leilão, as averbações ajudam a verificar se o imóvel está regular (por exemplo, se a construção foi averbada) e se existem registros que podem impactar o pós-arremate.

Imóvel de leilão pode ter penhora ou indisponibilidade?

Pode, e isso é relativamente comum dependendo da origem do leilão (judicial, extrajudicial, execução etc.). Penhora e indisponibilidade são restrições que aparecem na matrícula e indicam que há um procedimento/ordem vinculando o imóvel.

O ponto-chave é entender o que o edital determina sobre a baixa dessas restrições e quem é responsável pelos atos e custos de regularização. Por isso, antes de dar o lance, confira a matrícula atualizada e leia o edital para saber como será tratada a situação registral após a arrematação.

Qual documento transfere o imóvel após o leilão?

Em geral, a transferência da propriedade acontece quando o comprador leva ao Cartório de Registro de Imóveis o documento do leilão e solicita o registro. Dependendo da modalidade, esse documento pode ser:

• Carta de arrematação (mais comum em leilões judiciais), ou;
• Auto/termo de arrematação e instrumentos previstos no edital (em algumas modalidades e plataformas).
• O nome exato e o conjunto de documentos variam conforme o tipo de leilão e a condução do processo, mas a regra prática é: só vira dono “no papel” quando registra no Cartório.

Quanto tempo leva para registrar um imóvel arrematado?

O prazo varia bastante conforme: (1) a completude da documentação, (2) exigências do cartório (“nota de devolução”), (3) necessidade de regularizações (ex.: baixa de ônus, atualização cadastral, recolhimentos, retificações) e (4) a dinâmica do processo (judicial/extrajudicial).

Na prática, pode levar de algumas semanas a alguns meses. Para reduzir atrasos, o melhor caminho é: matrícula atualizada + edital bem lido + checklist documental antes de iniciar o protocolo no cartório.