Imóvel irregular em leilão: o que você precisa saber

Imóvel irregular é um termo que costuma assustar quem está de olho em oportunidades de leilão de imóveis. Afinal, ninguém quer descobrir depois do arremate que há um problema na matrícula, na construção ou na situação jurídica do bem.

Ao mesmo tempo, é justamente nesses casos que muitas vezes aparecem os maiores descontos, e, para quem sabe o que está fazendo, um imóvel irregular pode se tornar um excelente negócio no médio prazo.

Por isso, antes de decidir se vale a pena ou não seguir adiante, é fundamental entender o que caracteriza um imóvel irregular, quais são os principais riscos envolvidos, como avaliar a necessidade (e o custo) de regularização e em que casos essa estratégia costuma fazer sentido. 

Neste artigo, você vai ver o que é um imóvel irregular, quais tipos de irregularidades são mais comuns em leilões e como analisar essas situações na prática. Boa leitura!

O que é um imóvel irregular?

De forma geral, imóvel irregular é o bem que apresenta algum problema jurídico, registral, construtivo ou urbanístico em relação ao que a lei exige ou ao que está descrito na matrícula.

Alguns exemplos comuns:

• Construção não averbada: quando a obra foi feita, porém não foi registrada na matrícula do imóvel. Averbação é o ato de registrar oficialmente alterações importantes, como construção, demolição ou reforma relevante;
• Diferença entre área real e área registrada: quando a metragem construída ou do terreno não bate com a informação da matrícula;
• Ausência de habite-se: o habite-se é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta para uso. Sem ele, o imóvel pode ter restrições para financiamento e regularização;
• Débitos relevantes: tributos atrasados, como IPTU, taxas municipais ou dívidas de condomínio, que podem gerar restrições e penhoras;
• Pendências judiciais ou possessórias: processos de usucapião, disputas entre herdeiros ou ações de reintegração de posse, por exemplo.

Imóvel irregular pode ir a leilão?

Sim, um imóvel irregular pode ser levado a leilão, tanto em leilões judiciais (determinados por decisão de um juiz) quanto em leilões extrajudiciais (realizados por instituições financeiras com base em contratos de alienação fiduciária ou por empresas que desejam vender ativos).

Alguns exemplos frequentes:

• Imóvel retomado por banco com construção superior à averbada, o que exige projeto e regularização posterior;
• Bem com ocupação por antigo proprietário ou inquilino, em que poderá ser necessária uma ação de desocupação;
• Imóvel em condomínio com débito condominial elevado, que precisará ser equacionado após a arrematação, conforme a regra legal e o que o edital indicar.

O ponto-chave é que o leilão não “apaga” as irregularidades. Pelo contrário, elas costumam ser descritas no edital, que é o documento oficial do leilão onde constam regras, prazos, ônus e condições de venda. É obrigação do interessado ler o edital na íntegra antes de dar o lance.

Quais são os riscos de comprar imóvel irregular em leilão?

Arrematar um imóvel irregular pode valer a pena, porém há riscos que precisam ser conhecidos e mensurados. Entre os principais:

Custo de regularização subestimado

Regularizar construção, obter habite-se, atualizar matrícula e resolver débitos pode exigir tempo, honorários técnicos (advogados, engenheiros, despachantes) e taxas públicas. Se o investidor não estimar esses valores, o “desconto” pode desaparecer.

Demora para desocupação

Quando o imóvel está ocupado, muitas vezes será necessária uma ação judicial para desocupação, mesmo após a carta de arrematação. Isso pode atrasar o uso próprio, a locação ou a revenda.

Limitações para financiamento futuro

Bancos costumam exigir documentação regular para conceder crédito ao próximo comprador. Se o imóvel continuar irregular, você pode ter dificuldade para vendê-lo financiado, reduzindo o público interessado.

Risco jurídico

Em situações com litígios complexos (heranças, fraudes, disputas possessórias), pode haver discussões judiciais prolongadas. Por isso, é importante analisar o edital, pesquisar processos em andamento e, em casos mais sensíveis, contar com apoio jurídico especializado.

Como avaliar um imóvel irregular antes do leilão

Embora cada caso exija análise individual, alguns passos ajudam a avaliar se o imóvel irregular ainda é uma boa oportunidade:

Ler o edital do leilão com cuidado

O edital informa o tipo de leilão (judicial ou extrajudicial), descreve o imóvel, aponta se a venda é “ad corpus” (no estado em que se encontra, sem garantia de metragem exata), lista débitos que cabem ao arrematante e registra observações sobre ocupação e irregularidades.

Consultar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis

A matrícula é a “certidão de identidade” do imóvel. Nela você encontra o histórico de proprietários, gravames (hipoteca, penhora, alienação fiduciária) e averbações de construção. Diferenças entre a situação física e o que está na matrícula indicam irregularidade a ser corrigida.

Verificar tributos e condomínio

Conferir IPTU, taxas municipais e débitos de condomínio ajuda a estimar o passivo que poderá recair sobre o arrematante, de acordo com a lei e com o edital.

Pesquisar processos judiciais

Consultar o número do processo (nos leilões judiciais) ou o nome do proprietário em sistemas do Tribunal de Justiça permite identificar ações que podem impactar a posse ou a propriedade.

Estimar o custo total da operação

Além do lance, considere comissão do leiloeiro, tributos como ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), despesas de escritura e registro, regularizações necessárias e uma margem para imprevistos.

Se, depois de tudo isso, a conta mostrar que ainda há margem de lucro ou vantagem para uso próprio, o imóvel irregular pode ser uma estratégia interessante.

Vale a pena arrematar um imóvel irregular?

A resposta é “depende da sua estratégia e do nível de risco que você aceita”. Em linhas gerais, faz mais sentido para:

• Investidores experientes, que já lidam com regularização, têm equipe técnica e conseguem comprar com desconto relevante;
• Empresas e fundos que buscam ativos para desenvolvimento, retrofit ou locação, e possuem estrutura jurídica e de engenharia;
• Compradores finais bem assessorados, que entendem que o imóvel pode levar algum tempo até ficar “redondo” em termos de documentação.

Por outro lado, quem busca um imóvel pronto para morar com rapidez, sem surpresas, pode preferir ativos com situação mais simples. Em qualquer cenário, conhecer o que é um imóvel irregular e quais as suas implicações ajuda a decidir com consciência.

Como a Pestana Leilões apoia na análise de imóvel irregular

A Pestana Leilões atua há mais de quatro décadas no mercado, com presença nacional, tradição em leilão de imóveis e estrutura especializada para conduzir operações complexas com transparência e segurança.

Nos leilões da casa, o edital e a página do lote detalham:

• A descrição do imóvel;
• As principais irregularidades conhecidas;
• A situação de ocupação quando informada;
• Débitos que podem recair sobre o arrematante;
• Prazos, condições de pagamento e demais regras de venda.

Além disso, a Pestana mantém parcerias com grandes empresas e instituições que confiam na leiloeira para desmobilizar ativos. Essas parcerias podem ser conferidas na página Nossos Parceiros, reforçando a credibilidade da operação para quem compra e para quem vende.

Usuários cadastrados contam ainda com acesso direto ao time de atendimento na Área do Arrematante, dentro da plataforma. Esse canal facilita o esclarecimento de dúvidas sobre edital, prazos e procedimentos, o que é essencial quando se avalia um imóvel irregular.

Se você está em busca de oportunidades em leilão de imóveis, incluindo casos de imóvel irregular em que seja possível agregar valor com regularização, vale acompanhar a agenda de leilões da Pestana Leilões, estudar os lotes com calma e montar sua estratégia de forma estruturada.

Com informação de qualidade, análise cuidadosa e apoio de uma leiloeira experiente, um imóvel irregular deixa de ser apenas risco e pode se tornar o ponto de partida para um excelente negócio.