O que fazer ao arrematar imóvel com compromissário comprador?

A menção a compromissário comprador na matrícula ou no edital indica a existência de um compromisso de compra e venda anterior, com potenciais reflexos na posse, nos prazos de regularização e na prioridade de direitos.

Este guia apresenta, de forma objetiva, o significado do termo, a diferença entre compromissos registrados e não registrados e os principais pontos de atenção para quem pretende arrematar. Também orienta como consultar a documentação, avaliar riscos e conduzir as etapas pós-arremate com segurança jurídica, inclusive quando houver ocupação ou disputas em curso.

Prossiga na leitura para entender o que verificar antes do lance e como agir após a arrematação!

O que é o compromissário comprador?

Em termos jurídicos, o compromissário comprador é a pessoa que firmou um compromisso de compra e venda de determinado imóvel. Trata-se de um contrato que antecipa a alienação, normalmente condicionado ao pagamento e à futura lavratura da escritura definitiva. Esse compromisso pode assumir dois regimes, com efeitos práticos distintos:

• Sem registro na matrícula (instrumento particular não registrado): tende a produzir efeitos entre as partes contratantes. Em regra, sua oponibilidade a terceiros é limitada, o que reduz seu alcance frente a atos posteriores praticados por quem figura como proprietário no registro;
• Com registro na matrícula: quando o compromisso é levado a registro no cartório competente, adquire publicidade registral. Nessa hipótese, os direitos do compromissário comprador são fortalecidos (por exemplo, possibilidade de exigir a escritura), e a análise de prioridade entre atos passa a considerar a ordem e a data dos registros lançados na matrícula.

A distinção entre esses cenários deve ser observada pelo interessado em arrematar um bem com compromissário comprador, pois influencia a avaliação de riscos, a definição de estratégia de posse e os prazos esperados para a regularização.

Por que um imóvel com comprador anterior vai a leilão

A ocorrência de compromissário comprador em leilão não é incomum e decorre de diferentes contextos:

• Execução de dívida do proprietário: o imóvel pode ser levado a leilão para satisfação de obrigação (judicial ou extrajudicial). A existência de compromisso prévio não impede, por si, a realização do leilão, mas pode exigir análise de prioridade registral quando houver compromisso registrado;
• Inadimplemento ou resolução do compromisso: contratos que não se concretizaram – por pagamento incompleto, distrato ou vício – podem resultar na retomada do bem e posterior venda em leilão;
• Conflitos possessórios: há casos em que o compromissário ocupa o bem, ainda que sem escritura definitiva. Isso não obsta o certame, mas pode demandar do arrematante medidas de imissão na posse ou composição extrajudicial.

Como verificar a existência de compromissário comprador antes de dar lance

A etapa de diligência (due diligence) é determinante para decisões conscientes. Recomenda-se:

• Leitura integral do edital: identifique menções expressas a “compromissário comprador”, “compromisso de compra e venda”, “ocupação”, “ações em curso” e condições de pagamento/retirada;
• Matrícula imobiliária atualizada: avalie registros e averbações relativos a promessas de compra e venda, cessões, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras e quaisquer ônus. A ordem cronológica dos atos registrais e sua natureza jurídica orientam a análise de prioridade;
• Situação de posse: verifique se há indicação de ocupação, fotos, laudos ou vistorias. A realidade possessória impacta prazos e custos da futura imissão na posse;
• Documentos complementares: quando disponíveis, examine distratos, notificações, decisões e certidões. Eles ajudam a elucidar o status do eventual imóvel com comprador anterior;
• Planejamento econômico: projete despesas cartorárias, tributárias e condominiais; estime honorários profissionais e eventuais custos de desocupação, caso necessários.

Procedimentos recomendados após arrematar um bem com compromissário comprador

Confirmada a arrematação, recomenda-se a execução das etapas abaixo, sempre em conformidade com o edital do leilão:

1) Pagamento e comprovação

• Quite o valor de arremate, a comissão da leiloeira (geralmente 5% sobre o valor de arremate) e eventuais encargos, conforme edital;
• O pagamento é, em regra, à vista, usualmente por TED ou boleto. Quando o edital prever, pode haver financiamento sujeito à análise de crédito do agente financeiro;
• Guarde recibos e comunicações oficiais e solicite o Recibo de Arrematação assim que disponível.

2) Título aquisitivo e registro

• Verifique se o caso exige escritura pública ou emissão de carta/auto de arrematação;
• Providencie ITBI e emolumentos e registre o título na matrícula; o registro consolida a propriedade e organiza a prioridade dos atos.

3) Verificação do compromisso de compra e venda na matrícula

Obtenha matrícula atualizada pós-arremate para confirmar a situação do compromisso.

a) Se não houver registro de compromisso:

• Priorize o registro do seu título (escritura/carta de arrematação);
• Monitore a existência de ações ou anotações supervenientes. A eventual posse de terceiros será tratada no passo 4.

b) Se houver registro de compromisso:

• Analise se o compromisso está adimplido, distratado ou com ação em curso;
• Adote as providências pertinentes para compatibilizar a matrícula: negociação para distrato/renúncia quando cabível; averbação/cancelamento com documento hábil (p. ex., decisão judicial, termo de distrato); ou, em último caso, medidas judiciais apropriadas.

Registre cada ato de forma sequencial para preservar a segurança jurídica.

4) Posse e desocupação (se o imóvel estiver ocupado)

• Inicie por uma composição consensual: contato formal, definição de prazo de desocupação, assinatura de termo de entrega de chaves e vistoria. Soluções amigáveis costumam ser mais céleres e econômicas;
• Se a negociação não prosperar, proponha ação de imissão na posse, instruída com o título registrado e a matrícula atualizada. Observe prazos, eventuais liminares e a necessidade de cumprimento por oficial de justiça.

Saiba mais: Imissão na posse de imóvel ocupado 

5) Regularizações complementares

• Atualize cadastros fiscais e imobiliários, comunique condomínio (se houver) e organize a assunção de tributos e encargos futuros conforme a data de imissão/posse;
• Revise pendências documentais indicadas no edital (ex.: averbações, certidões, baixa de ônus).

6) Governança documental

• Centralize documentos (edital, comprovantes, recibos, certidões);
• Registre cronogramas e responsáveis por cada etapa para garantir rastreabilidade e resposta rápida a solicitações formais.

Como a Pestana Leilões apoia o arrematante

Com mais de 40 anos de experiência conduzindo leilões, a Pestana Leilões atua com processos padronizados, comunicação clara e foco na segurança jurídica do leilão. A Organização mantém parceria com grandes vendedores – a lista pode ser consultada em Nossos parceiros – e oferece atendimento direto para usuários cadastrados em sua plataforma, favorecendo o esclarecimento de dúvidas, como a presença de compromissário comprador em leilões imobiliários, entre outras informações.

Para acesso contínuo às oportunidades e ao nosso suporte operacional, realize seu cadastro em leilão e monitore nossa agenda de leilões!